Nebenkostenabrechnung prüfen: Worauf musst du achten?

Alle Jahre wieder flattert die Nebenkostenabrechnung ins Haus. Die besteht meist aus einer Vielzahl von Positionen und sorgt nicht gerade selten dafür, dass Mieter eine Nachzahlung leisten müssen. Damit nicht zu viel gezahlt wird, ist es wichtig, die Nebenkostenabrechnung zu prüfen. Wie das funktioniert, erfährst du hier.

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Wie bei so vielen Arten von Rechnungen gibt es auch hier Fristen, die von beiden Seiten eingehalten werden müssen.

• Zustellung: Dein Vermieter hat ein Jahr Zeit, dir deine Nebenkostenabrechnung zukommen zu lassen. Kommt sie später, außer in einigen Sonderfällen, ist sie ungültig.
• Zahlung: Du hast 30 Tage Zeit, die Nachzahlung zu begleichen. Auch wenn die Abrechnung nicht korrekt ist, zahle auf Vorbehalt.
• Abrechnungszeitraum: Die Abrechnung darf einen Zeitraum von zwölf Monaten nicht überschreiten!
• Prüfung & Widerspruch: Du hast ein Jahr Zeit, deine Nebenkostenabrechnung zu prüfen. Dir kommt etwas fehlerhaft vor? Dann hast du ein Anrecht, Einsicht in alle verwendeten Belege zu erhalten. Ist sie wirklich nicht korrekt, lege Einspruch ein. Dein Vermieter muss eine neue Nebenkostenabrechnung erstellen. Selbst, wenn der korrekte Betrag höher ist, als der, den du vorher hättest begleichen müssen, zahlst du lediglich die geringere Summe.

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Bestimmte Angaben müssen in der Nebenkostenabrechnung vorhanden sein. Sie dienen vor allem dem Mieter dazu, die Abrechnung überhaupt prüfen zu können. So muss der Vermieter aufführen, auf welchen Abrechnungszeitraum er sich bezieht, wie hoch die Gesamtkosten sind, welcher Umlageschlüssel anwendet wurde sowie eine Berechnung des Mieteranteils mit Abzug der geleisteten Vorauszahlungen. Sind alle diese Angaben vorhanden, kannst du beginnen, deine Nebenkostenabrechnung zu prüfen.

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Nicht alles, was an Kosten in einem Mietgebäude anfällt, darf einfach auf die Mieter umgelegt werden. Doch folgende Positionen dürfen angerechnet werden.

• Grundsteuer: Sie variiert von Kommune zu Kommune.
• Betriebskosten eines Fahrstuhls: Kosten für den Betriebsstrom oder Pflege sind legitim. Die Reparaturkosten muss der Vermieter selbst tragen.
• Müllbeseitigungskosten & Straßenreinigung: Die Kosten für die Müllabfuhr müssen die Mieter tragen, genau wie die Betriebskosten eines Müllschluckers oder für die kommunale Straßenreinigung.
• Gebäudereinigung: Kommt regelmäßig eine Reinigungsfirma oder kommt es leider öfter zu Verschmutzungen der Hauswände durch bspw. Graffiti, darf der Vermieter die Kosten auf die Mieter umlegen.
• Gartenpflege: Etwas unfair, aber auch wenn du kein Nutzungsrecht für den vorhandenen Garten hast, musst du die Kosten, die für die Gartenpflege entstehen, mittragen.
• Betriebskosten einer Wäscheküche: Bei euch im Haus gibt es eine Wäscheküche mit Geräten, die alle nutzen dürfen? Ob du sie nutzt oder nicht, die Betriebskosten müssen alle zu gleichen Anteilen tragen. Reparaturkosten trägt der Vermieter.
• Beleuchtungskosten bzw. Stromkosten für die Beleuchtung in gemeinschaftlich genutzten Räumen oder Flächen darf der Vermieter in die Nebenkostenabrechnung mit aufnehmen.
• Laufende Kosten für die Entwässerung, wie die Abgabegebühren für Regenwasser dürfen aufgeführt werden.

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• Beiträge für gebäudebezogene Sach- und Haftpflicht zahlen alle Mietparteien. Allerdings ist der Vermieter bei einer Beitragsrückerstattung verplichtet diese an seine Mieter auszuzahlen bzw. zu verrechnen.
• Kosten für Schornsteinfeger werden auf die Mieter umgelegt.
• Gemeinschaftsantenne und Kabelfernsehen: Bei dieser Position können Betriebsstrom sowie die Gebühren des Kabelanschlusses auf die Mieter umgelegt werden.
• Hausmeister: Bei dieser Position können Lohn- sowie Lohnnebenkosten aufgeführt werden. Allerdings dürfen seine Tätigkeiten nicht als zusätzliche Kosten aufgeführt werden. Wer in seinem Gebäude einen Hausmeister hat, bei dem sollten beispielsweise keine Straßenreinigungskosten anfallen.
• Sonstige Betriebskosten werden im Mietvertrag regelt. Darunter können Kosten für die Wartung von Feuerlöscher fallen, genau wie die Betriebskosten von Sauna und Schwimmbad.
• Kaltwasser ist eine Besonderheit. Hat jeder Mieter eine eigene Wasseruhr, wird der Verbrauch individuell berechnet. Genau wie die dafür anstehen Kosten für die Eichung, etc. Gibt es lediglich eine Wasseruhr für alle, werden die Kosten auf alle Mieter gemäß des Umlageschlüssels aufgeteilt.

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• Ungezieferbekämpfung: Manchmal muss leider bspw. der Kammerjäger kommen. Die Kosten muss der verursachende Mieter alleine tragen.
• Heizung und Warmwasser: Dieser Posten muss abhängig vom individuellen Verbrauch abgerechnet werden. Zulässig wäre auch eine Kombination aus mind. 50 Prozent individuellen Verbrauch und Rest Prozent Wohnfläche.

• Gebäudereinigung: Theoretisch können sie auf die Mieter umgelegt werden, aber nicht bei einmaliger Reinigung nach beispielsweise Renovierungsarbeiten.
• Verwaltungskosten dürfen nicht auf die Mieter umgelegt werden. Außer im Mietvertrag wurde ein gleichbleibender Betrag vereinbart.
• Reparatur- und Instandhaltungskosten müssen vom Vermieter getragen werden, außer im Mietvertrag wurde ein gleichbleibender Betrag vereinbart.

Stimmt die Nebenkostenabrechnung und dennoch hat es die Nachzahlung in sich? Dann heißt es sparen.

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